Taux de capitalisation, rendement sur l'encaisse et TRI : quelle mesure devrait vraiment décider?
Divulgation : Certains liens dans cet article peuvent être des liens d'affiliation. Si vous cliquez et effectuez un achat, Prosperics peut recevoir une commission sans frais supplémentaires pour vous. Consultez notre divulgation complète.
Demandez à trois investisseurs si un immeuble locatif est une bonne affaire et vous pouvez entendre trois réponses : « c'est un cap de 6,5 », « ça encaisse à 9 % », « le TRI donne 13 ». Les trois peuvent décrire le même bâtiment. Aucune n'est la bonne mesure. Elles répondent à des questions différentes, et se tromper de question, c'est ainsi qu'on achète des immeubles qui ont l'air excellents dans le tableur et qui se sentent terribles en année trois.
Notre calculateur d'immeuble locatif calcule le taux de capitalisation, le rendement sur l'encaisse, le TRI, le DSCR et l'occupation d'équilibre avec les mêmes données. Voici un duplex sous chaque angle. Les dépenses en dollars ci-dessous sont des hypothèses de l'année un, pour que le calcul reste suivable; le calculateur bougera un peu si vous passez la vacance en taux ou si vous ajoutez une perte de crédit.
L'affaire
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | $420,000 |
| Frais de clôture + réparations immédiates | $9,000 + $11,000 |
| Base totale | $440,000 |
| Loyer combiné | $3,600 par mois ($43,200 par année) |
| Dépenses d'exploitation | $18,516 par année |
| NOI (revenu net d'exploitation) | $24,684 |
| Mise de fonds / prêt | $105,000 / $315,000 à 6,9 %, 30 ans |
| Service de la dette annuel | $24,895 |
| Encaisse investie | $125,000 |
Dépenses d'exploitation dans cet exemple : taxes foncières $5,000, assurance $2,300, réserve d'entretien $3,200, réserve de capex $2,400, gestion (8 % du loyer) $3,456, provision pour vacance (5 % du loyer) $2,160.
Taux de capitalisation : le rendement de l'immeuble, sans vous
Taux de capitalisation = revenu net d'exploitation ÷ prix d'achat. $24,684 ÷ $420,000 = 5,9 %.
Le taux de capitalisation exclut le financement exprès. Il décrit l'immeuble, pas votre affaire. Ça en fait le bon outil pour deux jobs : comparer des immeubles entre eux (un cap de 5,9 contre un de 6,8 dans le même sous-marché, c'est une vraie différence) et vérifier si le prix demandé est raisonnable face au marché. Il ne dit pas si vous allez gagner, parce que vous utilisez probablement un prêt hypothécaire — et si l'effet de levier aide ou blesse dépend de l'écart entre le cap et le coût du prêt.
L'avertissement de cette affaire est déjà sur la page : le cap de 5,9 % est sous le taux du prêt de 6,9 %. C'est un levier négatif. Les deux mesures suivantes montrent ce que ça coûte.
Rendement sur l'encaisse : ce que vos vrais dollars gagnent cette année
Rendement sur l'encaisse = flux avant impôt de l'année un ÷ encaisse investie. Le flux, c'est le revenu net d'exploitation moins le service de la dette : $24,684 − $24,895 = −$211 par année. Sur $125,000 investis (mise de fonds + clôture + réparations), le rendement est −0,2 %.
Le DSCR, c'est la version du prêteur : revenu net d'exploitation ÷ service de la dette = 0,99x. La plupart des souscriptions locatives veulent 1,20x à 1,25x. À 0,99x, le bâtiment ne couvre pas tout à fait son propre prêt.
Le rendement sur l'encaisse répond à « à quoi ressemble ma vie comme propriétaire de cet immeuble? » Ici, la réponse : vous le nourrissez, un peu, chaque mois. Son honnêteté est aussi sa limite. Il ne voit rien au-delà de l'année un — ni croissance des loyers, ni remboursement du capital, ni plus-value, ni impôts. Juger un locatif de long terme seulement avec ce chiffre, c'est comme juger une carrière sur le premier chèque de paie.
TRI : toute l'histoire, mise en pourcentage annuel
Le taux de rendement interne plie chaque flux de la période de détention — le carry de l'année un, les années suivantes, le capital que paient les locataires et le produit de la vente — en un seul rendement annualisé. Modélisez une détention de 7 ans, une plus-value de 3 % par année (vente près de $517,000), 6 % de frais de vente et un solde de prêt d'environ $287,000. L'avoir rendu à la vente est d'environ $199,000 contre $125,000 mis. Gardez le flux de l'année un à peu près plat (la hausse des loyers compense la hausse des dépenses) et le TRI avant impôt atterrit autour de 6,7 %.
Ce n'est pas un désastre. C'est aussi difficile à justifier : un TRI dans les six-et-quelque, avec un risque concentré, illiquide et levieré, et un carry mensuel négatif, à côté de fonds indiciels diversifiés qui ont historiquement livré un rendement semblable sans l'appel de plomberie à 2 h du matin. Le TRI ne vaut que ce que valent vos hypothèses de plus-value et de croissance des loyers. Courez la même détention à 0 %, 2 % et 4 % de plus-value et vous voyez de quelle hypothèse la décision dépend en secret.
| Plus-value | Vente (année 7) | Avoir après 6 % de frais et le prêt | TRI avant impôt |
|---|---|---|---|
| 0 %/année | $420,000 | ~$108,000 | −2,2 % |
| 2 %/année | $482,000 | ~$167,000 | 4,1 % |
| 3 %/année | $517,000 | ~$199,000 | 6,7 % |
| 4 %/année | $553,000 | ~$233,000 | 9,2 % |
Si l'affaire n'a l'air acceptable qu'à 4 % de plus-value, vous n'achetez pas un locatif. Vous spéculez avec un billet très illiquide.
Côte à côte sur ce duplex
| Mesure | Cette affaire | Question à laquelle elle répond |
|---|---|---|
| Taux de capitalisation | 5,9 % | L'immeuble est-il bien évalué face à son propre revenu net d'exploitation? |
| Rendement sur l'encaisse | −0,2 % | L'année un vous nourrit-elle, ou le nourrissez-vous? |
| DSCR | 0,99x | Le revenu net d'exploitation couvre-t-il le prêt comme le note le prêteur? |
| TRI (7 ans, 3 % de plus-value) | ~6,7 % | Est-ce un bon usage des $125,000 sur toute la détention? |
Une affaire qui vaut le coup passe d'habitude les trois filtres de sa stratégie : prix près du marché (taux de capitalisation), tenable (rendement sur l'encaisse au moins à zéro, DSCR que le prêteur financera, réserves à la banque) et payante (TRI qui bat votre alternative réaliste assez pour payer le risque et le travail).
Quelle mesure décide?
- Problème de prix (la demande est-elle alignée sur les autres bâtiments?) : taux de capitalisation, contre les comparables du même sous-marché.
- Problème de carry (pouvez-vous tenir si le loyer baisse ou si un logement reste vide?) : rendement sur l'encaisse et DSCR. Si les deux sont négatifs, le problème de 2 h du matin arrive avant l'histoire de plus-value.
- Problème d'allocation de capital (est-ce le meilleur usage de $125,000 pendant sept ans?) : TRI, testé à 0 %, 2 % et 4 % de plus-value.
Ce qui retournerait cette affaire
Le bâtiment n'est pas condamné. La structure l'est. Deux changements que le calculateur montre tout de suite :
- Plus d'avoir, même prix. À 40 % de mise de fonds, le prêt tombe à $252,000. Le service de la dette baisse à environ $19,916 par année, le flux de l'année un passe à environ +$4,768, et le rendement sur l'encaisse est d'environ 2,5 % sur $188,000 investis. Vous avez acheté votre sortie du levier négatif. Vous avez aussi immobilisé $63,000 de plus.
- Une demande plus basse, même loyer. À $380,000 et la même mise de fonds de 25 %, le taux de capitalisation monte à environ 6,5 % et le flux de l'année un devient positif (environ +$2,160, rendement ~1,9 %). Le prix faisait plus de dégâts que le rôle de loyers.
Aucun changement n'est un slogan. Les deux sont des données. Courez-les avant de négocier, pas après être en contrat.
Les erreurs qui flattent les mauvaises affaires
- Omettre les réserves de capex et de vacance. Enlevez les $4,560 de réserves ci-dessus et le flux de cette affaire devient positif — sur papier. Les toits ne sont pas d'accord.
- Utiliser le loyer demandé plutôt que le loyer du marché. Vérifiez avec de vrais comparables. Les estimations de loyer du calculateur sont une contre-vérification, pas un substitut aux comparables locaux.
- Compter la plus-value comme certaine. La plus-value, c'est le dessert, pas le plat. Le tableau ci-dessus est le test : si 0–2 % de plus-value rend le TRI pire qu'un fonds indiciel ennuyeux, le locatif ne porte pas son propre poids.
Règles qui tiennent peu importe la mesure que vous préférez
- Nommez la question avant de choisir le chiffre. Le taux de capitalisation ne bénit pas un trou de liquidités. Le rendement sur l'encaisse ne bénit pas un TRI qui ne vit qu'à 4 % de plus-value.
- Gardez des réserves hors de la mise de fonds. Un fonds de départ pour les réparations, c'est ce qui empêche un mois vacant de devenir un mois de carte de crédit.
- Recalculez le DSCR comme le prêteur le fera. Si vous avez besoin de 1,25x et que le bâtiment imprime 0,99x, vous n'avez pas une affaire « serrée ». Vous avez un problème de financement.
Contenu éducatif seulement — pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique. Les chiffres sont illustratifs et avant impôt. Les critères réels du prêteur, les taxes locales et les frais de vente vont déplacer le résultat.