Canadian Rental Property: CCA and Cash Flow
Capital Cost Allowance trade-offs and why major cities often show negative cash flow on paper.
Par Prosperics Editorial Board · DIGITI LLC
Prosperics is published by DIGITI LLC, a California company. Calculators and guides are written and maintained by the Prosperics editorial board. Figures are checked against primary sources — IRS, CRA, SSA, and central bank publications — and each page shows the date it was last reviewed.
La déduction pour amortissement (DPA) expliquée
Au Canada, vous ne pouvez pas « amortir » une propriété locative de la même façon qu'aux États-Unis. À la place, vous réclamez la déduction pour amortissement (DPA).
Vous pouvez déduire un pourcentage du coût du bâtiment (habituellement 4 % par année sur une base dégressive) de votre revenu locatif pour réduire les impôts. C'est optionnel.
Attention : si vous réclamez la DPA, vous abaissez le « coût de base rajusté » de votre propriété. Lorsque vous vendez éventuellement, vous pourriez devoir payer un impôt de « récupération » sur toute la DPA réclamée si vous vendez pour plus que la valeur amortie. Beaucoup d'investisseurs canadiens choisissent de NE PAS réclamer la DPA sur les actifs qui s'apprécient pour éviter ce coup fiscal futur.
Points clés
- ✓La DPA est un amortissement optionnel à des fins fiscales
- ✓Habituellement 4 % par année (base dégressive)
- ✓La réclamer déclenche un impôt de « récupération » lors de la vente
- ✓Consultez un comptable avant de réclamer la DPA
Les défis de flux de trésorerie dans les villes canadiennes
Trouver un flux de trésorerie positif dans les grandes villes canadiennes (Toronto, Vancouver) est extrêmement difficile avec les taux d'intérêt et les prix actuels. La plupart des propriétés sont déficitaires en flux de trésorerie avec 20 % de mise de fonds.
Les investisseurs dans ces marchés comptent souvent sur l'appréciation et le remboursement du capital pour les rendements, acceptant une perte mensuelle comme une « contribution » au placement.
Pour du flux de trésorerie, regardez les marchés secondaires (Calgary, Edmonton, Halifax, Winnipeg) ou les petites villes de l'Ontario ou de la C.-B. Ou envisagez les propriétés multi-logements (duplex/triplex) qui ont souvent de meilleurs ratios que les condos.
Points clés
- ✓Les grandes villes nécessitent souvent 35 à 40 % de mise de fonds pour atteindre l'équilibre
- ✓Regardez les marchés secondaires ou les multi-logements pour du flux de trésorerie
- ✓Ne comptez pas uniquement sur l'appréciation
Sources
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Contenu éducatif seulement. Pas de conseil financier, juridique ou fiscal.