Canadian Mortgages: Terms, CMHC, and Renewal

Au Canada, les intérêts hypothécaires sont calculés différemment qu'aux États-Unis. Par la loi, les hypothèques canadiennes sont composées semestriellement, et non mensuellement. Cela réduit légèrement votre taux d'intérêt effectif par rapport à la composition mensuelle.

La plupart des hypothèques canadiennes ont une « période d'amortissement » (durée totale du prêt, p. ex. 25 ans) et un « terme » (durée de votre contrat actuel, p. ex. 5 ans). Vous renouvelez votre taux d'intérêt à chaque terme, ce qui signifie que votre taux n'est pas verrouillé pour les 25 ans complets.

Cette structure d'intérêts chargée en début de prêt s'applique toujours : vos premiers paiements sont principalement des intérêts. Sur une hypothèque de 500 000 $ à 5 %, votre premier paiement est en grande partie composé d'intérêts. À l'année 20, la proportion bascule vers le capital.

Les options de paiement accéléré (aux deux semaines accéléré) sont populaires au Canada car elles résultent en un paiement mensuel supplémentaire par année, retranchant des années de votre amortissement.

Au Canada, vous choisissez généralement entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque à taux variable pour votre terme (p. ex. 5 ans).

Une hypothèque à taux fixe garantit votre taux d'intérêt et votre paiement pour la durée complète du terme. Elle offre stabilité et tranquillité d'esprit, vous protégeant si la Banque du Canada augmente les taux. C'est le choix le plus populaire pour les premiers acheteurs.

Une hypothèque à taux variable fluctue avec le « taux préférentiel ». Si le taux préférentiel baisse, vous payez moins d'intérêts (et plus de capital). S'il augmente, vous payez plus d'intérêts. Certaines hypothèques variables ont des paiements fixes (où la portion d'intérêts fluctue), tandis que d'autres ont des paiements ajustables.

Historiquement, les taux variables ont souvent permis d'économiser, mais ils comportent le risque de paiements croissants ou de « taux déclencheurs » où votre paiement ne couvre plus les intérêts.

Si vous versez moins de 20 % de mise de fonds sur une maison au Canada, vous êtes obligé de souscrire une assurance prêt hypothécaire (souvent appelée assurance SCHL). Celle-ci protège le prêteur en cas de défaut de votre part.

Le coût varie de 2,8 % à 4,0 % du montant de votre hypothèque, selon votre mise de fonds. Ce montant est généralement ajouté au solde de votre hypothèque et remboursé au fil du temps.

Bien qu'elle ajoute un coût, elle vous permet d'acheter une maison avec aussi peu que 5 % de mise de fonds. Les maisons de plus de 1 million $ ne sont pas admissibles à cette assurance, ce qui signifie que vous devez avoir 20 % de mise de fonds pour les propriétés dépassant ce seuil.

Contrairement au PMI américain, vous ne pouvez pas annuler cette assurance une fois que vous atteignez 20 % de valeur nette. C'est une prime unique payée au début (financée dans le prêt).

Au Canada, le terme de votre hypothèque (habituellement 5 ans) expire bien avant que votre prêt ne soit remboursé. À la fin du terme, vous « renouvelez » votre hypothèque pour un autre terme aux taux du marché en vigueur.

Renouveler avec votre prêteur actuel est souvent le plus facile, mais il ne vous offrira pas nécessairement le meilleur taux. Magasiner au moment du renouvellement est crucial — vous pouvez changer de prêteur sans pénalité au renouvellement pour obtenir une meilleure offre.

Le refinancement est différent — il implique de briser votre contrat actuel pour changer le montant du prêt (retirer de la valeur nette) ou l'amortissement. Cela déclenche une pénalité de remboursement anticipé.

Pour les hypothèques à taux fixe, la pénalité est le plus élevé entre 3 mois d'intérêts ou le différentiel de taux d'intérêt (DTI) — qui peut être énorme. Vérifiez toujours votre pénalité avant de refinancer en cours de terme.