Canadian Mortgages: Terms, CMHC, and Renewal

En Canadá, los intereses hipotecarios se calculan de manera diferente que en EE.UU. Por ley, las hipotecas canadienses se capitalizan semestralmente, no mensualmente. Esto reduce ligeramente tu tasa de interés efectiva en comparación con la capitalización mensual.

La mayoría de las hipotecas canadienses tienen un "período de amortización" (vida total del préstamo, ej. 25 años) y un "término" (duración de tu contrato actual, ej. 5 años). Renuevas tu tasa de interés cada término, lo que significa que tu tasa no está fija por los 25 años completos.

Esta estructura de intereses cargados al inicio sigue aplicando: tus pagos iniciales son mayormente intereses. En una hipoteca de $500,000 al 5%, tu primer pago es en gran parte intereses. Para el año 20, cambia a ser mayormente capital.

Las opciones de pago acelerado (quincenal acelerado) son populares en Canadá porque resultan en un pago mensual extra por año, reduciendo años de tu amortización.

En Canadá, típicamente eliges entre una hipoteca de tasa fija y una de tasa variable para tu término (ej. 5 años).

Una hipoteca de tasa fija garantiza tu tasa de interés y pago durante todo el término. Ofrece estabilidad y tranquilidad, protegiéndote si el Banco de Canadá sube las tasas. Es la opción más popular para compradores primerizos.

Una hipoteca de tasa variable fluctúa con la "tasa preferencial." Si la tasa preferencial baja, pagas menos intereses (y más capital). Si sube, pagas más intereses. Algunas hipotecas variables tienen pagos fijos (donde la porción de intereses fluctúa), mientras que otras tienen pagos ajustables.

Históricamente, las tasas variables a menudo han ahorrado dinero, pero conllevan el riesgo de pagos crecientes o "tasas de activación" donde tu pago ya no cubre los intereses.

Si das menos del 20% de enganche en una casa en Canadá, debes comprar un Seguro de Incumplimiento Hipotecario (a menudo llamado seguro CMHC). Esto protege al prestamista si incumples.

El costo varía del 2.8% al 4.0% del monto de tu hipoteca, dependiendo de tu enganche. Este monto típicamente se agrega a tu saldo hipotecario y se paga con el tiempo.

Aunque agrega costo, te permite comprar una casa con tan solo el 5% de enganche. Las casas de más de $1 millón no son elegibles para este seguro, lo que significa que debes tener el 20% de enganche para propiedades por encima de ese precio.

A diferencia del "PMI" de EE.UU., no puedes cancelar este seguro una vez que alcanzas el 20% de capital. Es una prima única pagada al inicio (financiada en el préstamo).

En Canadá, tu término hipotecario (usualmente 5 años) expira mucho antes de que tu préstamo esté pagado. Al final del término, "renuevas" tu hipoteca por otro término a las tasas actuales del mercado.

Renovar con tu prestamista actual suele ser lo más fácil, pero puede que no ofrezcan la mejor tasa. Comparar al momento de la renovación es crucial: puedes cambiar de prestamista sin penalización al renovar para obtener una mejor oferta.

Refinanciar es diferente: implica romper tu contrato actual para cambiar el monto del préstamo (extraer capital) o la amortización. Esto genera una penalización por pago anticipado.

Para hipotecas de tasa fija, la penalización es la mayor entre 3 meses de intereses o el Diferencial de Tasa de Interés (IRD), que puede ser enorme. Siempre verifica tu penalización antes de refinanciar a mitad de término.