Tasa de capitalización, rendimiento sobre el efectivo y TIR: ¿qué métrica debe decidir el trato?
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Pregunta a tres inversionistas si una propiedad en renta es un buen trato y puedes oír tres respuestas: "está a un cap de 6.5," "fluye al 9%," "la TIR da 13." Las tres pueden describir el mismo edificio. Ninguna es la métrica correcta. Responden preguntas distintas, y usar la equivocada es cómo se compran inmuebles que se ven bien en la hoja de cálculo y se sienten terribles en el año tres.
Nuestra Calculadora de propiedades en renta calcula tasa de capitalización, rendimiento sobre el efectivo, TIR, DSCR y ocupación de equilibrio con los mismos datos. Aquí va un dúplex por cada lente. Los gastos en dólares de abajo son supuestos del año uno para que la cuenta se pueda seguir; la calculadora se mueve un poco si pasas la vacancia a una tasa o sumas pérdida por crédito.
El trato
| Renglón | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $420,000 |
| Costos de cierre + reparaciones inmediatas | $9,000 + $11,000 |
| Base total | $440,000 |
| Renta combinada | $3,600 al mes ($43,200 al año) |
| Gastos de operación | $18,516 al año |
| NOI | $24,684 |
| Enganche / préstamo | $105,000 / $315,000 al 6.9%, 30 años |
| Servicio de deuda anual | $24,895 |
| Efectivo invertido | $125,000 |
Gastos de operación en este ejemplo: predial $5,000, seguro $2,300, reserva de mantenimiento $3,200, reserva de capex $2,400, administración (8% de la renta) $3,456, holgura por vacancia (5% de la renta) $2,160.
Tasa de capitalización: el rendimiento del inmueble, ignorándote a ti
Tasa de capitalización = NOI ÷ precio de compra. $24,684 ÷ $420,000 = 5.9%.
La tasa de capitalización deja fuera el financiamiento a propósito. Describe el inmueble, no tu trato. Sirve para dos trabajos: comparar propiedades entre sí (un cap de 5.9 contra uno de 6.8 en el mismo submercado es una diferencia real) y revisar si el precio pedido está cuerdo frente al mercado. No te dice si tú vas a ganar, porque casi seguro usas hipoteca — y si el apalancamiento ayuda o lastima depende del margen entre el cap y el costo del préstamo.
La alerta de este trato ya está en la página: el cap de 5.9% está por debajo de la tasa del 6.9%. Eso es apalancamiento negativo. Las dos métricas que siguen muestran lo que cuesta.
Rendimiento sobre el efectivo: lo que ganan tus dólares este año
Rendimiento sobre el efectivo = flujo pretax del año uno ÷ efectivo invertido. El flujo es NOI menos servicio de deuda: $24,684 − $24,895 = −$211 al año. Contra $125,000 invertidos (enganche + cierre + reparaciones), el rendimiento es −0.2%.
El DSCR es la versión del prestamista: NOI ÷ servicio de deuda = 0.99x. La mayoría de la suscripción de rentas pide 1.20x a 1.25x. A 0.99x el edificio casi no cubre su propio préstamo.
El rendimiento sobre el efectivo responde "¿cómo se ve mi vida como dueño de esta propiedad?" Aquí la respuesta es: la alimentas, un poco, cada mes. Su honestidad es también su límite. No ve nada más allá del año uno — ni crecimiento de rentas, ni abono a capital, ni plusvalía, ni impuestos. Juzgar una renta de largo plazo solo con este número es como juzgar una carrera por el primer sueldo.
TIR: toda la historia, puesta en un porcentaje anual
La tasa interna de retorno junta cada flujo del plazo — el carry del año uno, los años siguientes, el capital que pagan los inquilinos y el producto de la venta — en un solo rendimiento anualizado. Modela un plazo de 7 años, plusvalía del 3% anual (venta cerca de $517,000), 6% de costos de venta y un saldo de préstamo de unos $287,000. El capital que regresa en la venta es unos $199,000 contra $125,000 puestos. Si el flujo del año uno se queda más o menos plano (el alza de rentas se come el alza de gastos), la TIR pretax queda cerca de 6.7%.
No es un desastre. Tampoco es fácil de justificar: una TIR de un dígito medio, con riesgo concentrado, ilíquido y apalancado, y carry mensual negativo, junto a fondos indexados diversificados que históricamente han dado un rendimiento parecido sin la llamada de plomería a las 2 a.m. La TIR solo vale lo que valgan tus supuestos de plusvalía y de crecimiento de rentas. Corre el mismo plazo al 0%, 2% y 4% de plusvalía y ves de qué supuesto depende, en secreto, la decisión.
| Plusvalía | Venta (año 7) | Capital después del 6% de costos y el préstamo | TIR pretax |
|---|---|---|---|
| 0% al año | $420,000 | ~$108,000 | −2.2% |
| 2% al año | $482,000 | ~$167,000 | 4.1% |
| 3% al año | $517,000 | ~$199,000 | 6.7% |
| 4% al año | $553,000 | ~$233,000 | 9.2% |
Si el trato solo se ve aceptable al 4% de plusvalía, no estás comprando una renta. Estás especulando con un boleto muy ilíquido.
Lado a lado en este dúplex
| Métrica | Este trato | Pregunta que responde |
|---|---|---|
| Tasa de capitalización | 5.9% | ¿El inmueble está bien tasado frente a su propio NOI? |
| Rendimiento sobre el efectivo | −0.2% | ¿El año uno te alimenta, o lo alimentas tú? |
| DSCR | 0.99x | ¿El NOI cubre el préstamo como lo califica el banco? |
| TIR (7 años, 3% de plusvalía) | ~6.7% | ¿Es buen uso de los $125,000 en todo el plazo? |
Un trato que vale la pena suele pasar los tres filtros de su estrategia: precio cerca del mercado (tasa de capitalización), soportable (rendimiento sobre el efectivo al menos en cero, DSCR que el banco financie, reservas en el banco) y rentable (TIR que le gane a tu alternativa realista lo suficiente para pagar el riesgo y el trabajo).
¿Qué métrica decide?
- Problema de precio (¿el pedido está en línea con otros edificios?): tasa de capitalización, contra comparables del mismo submercado.
- Problema de carry (¿puedes aguantar si baja la renta o se vacía una unidad?): rendimiento sobre el efectivo y DSCR. Si ambos son negativos, el problema de las 2 a.m. llega antes que el cuento de la plusvalía.
- Problema de asignación de capital (¿es el mejor uso de $125,000 en siete años?): TIR, estresada al 0%, 2% y 4% de plusvalía.
Qué voltearía este trato
El edificio no está condenado. La estructura sí. Dos cambios que la calculadora muestra de inmediato:
- Más capital, mismo precio. Con 40% de enganche el préstamo baja a $252,000. El servicio de deuda cae a unos $19,916 al año, el flujo del año uno se voltea a unos +$4,768 y el rendimiento sobre el efectivo queda cerca de 2.5% sobre $188,000 invertidos. Compraste tu salida del apalancamiento negativo. También amarraste otros $63,000.
- Un pedido más bajo, misma renta. A $380,000 y el mismo 25% de enganche, la tasa de capitalización sube a unos 6.5% y el flujo del año uno se pone positivo (unos +$2,160, rendimiento ~1.9%). El precio hacía más daño que la nómina de rentas.
Ningún cambio es una consigna. Los dos son datos. Córrelos antes de negociar, no después de estar en contrato.
Los errores que maquillan malos tratos
- Omitir reservas de capex y vacancia. Quítale los $4,560 de reservas de arriba y el flujo de este trato se voltea a positivo — en el papel. Los techos no están de acuerdo.
- Usar la renta pedida en vez de la renta de mercado. Verifica con comparables reales. Las estimaciones de renta de la calculadora son un cruce, no un sustituto de comparables locales.
- Contar la plusvalía como segura. La plusvalía es el postre, no el plato. La tabla de arriba es la prueba: si al 0–2% la TIR queda peor que un fondo indexado aburrido, la renta no se está cargando sola.
Reglas que valen sin importar la métrica que prefieras
- Nombra la pregunta antes de elegir el número. La tasa de capitalización no bendice un hoyo de flujo. El rendimiento sobre el efectivo no bendice una TIR que solo vive al 4% de plusvalía.
- Guarda reservas fuera del enganche. Un fondo inicial de reparaciones es lo que evita que un mes vacío se vuelva un mes de tarjeta de crédito.
- Vuelve a correr el DSCR como lo va a correr el banco. Si necesitas 1.25x y el edificio imprime 0.99x, no tienes un trato "ajustado". Tienes un problema de financiamiento.
Solo contenido educativo — no es asesoría de inversión, fiscal ni legal. Las cifras son ilustrativas y pretax. Los filtros reales del prestamista, los impuestos locales y los costos de venta van a mover el resultado.